楼市或迎新拐点！

(资料图片仅供参考)

01官媒最新发声：降房价！

近日，住建部主管的媒体“中国房地产报”，发表《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》的文章。

其中内容涉及降低购房成本：包含降首付、降税费、降房价

尽管此前地方政府出台了大量“刺激”政策，但从市场反应看，政策效果并不明显。究其原因，关键是市场供需两端的核心问题仍未得到有效解决。

针对供需两端存在的问题，政策发力点应围绕“保、松、降”三个字展开。“保”即保房企资金链、保交楼；“松”即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策；“降”即降低购房成本，包括降首付、降税费、降房价。特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。

证券时报：缓释资金压力，给房企更多定价空间

与此同时，证券时报也撰文称，近期，又有部分房企经营困难、债务风险暴露出来。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，对于房企来说，特别是那些融资渠道有限、只能靠销售回款来盘活现金流的中小房企，去化自救需要更多定价空间。

前两年，对于房企的降价行为，一些地方政府是有限制的。比如，2021年8月，湖南岳阳发布当年全国首个“限跌令”，要求降价不得超15%；随后，多地出台类似规定，多地爆出有房企降价被约谈或暂停网签。据统计，2022年全国有近20个地方出台了“限跌令”。

随着楼市深度调整，去年下半年以来，地方政府出台了各种购房支持政策，其中就包括支持房企给予特定群体团购优惠，但优惠幅度是有要求的，有的3%~5%，有的10%，还有的明确提出不得低于成本价销售。

过去，地方政府限制房价跌幅，目的是防止有房企恶意降价、扰乱市场价格和市场预期。现在，房地产市场供求关系已经发生变化，房企销售受阻、经营困难，在融资不畅的情况下，去化自救需要更多定价自主权。这也是今年5月昆山市两个项目因大幅度降价销售遭到处罚引起争议的原因。

从国家统计局近日公布的数据来看，1~7月，房地产开发投资、商品房销售面积、房企到位资金等指标降幅均进一步扩大，其中，商品房销售额自今年3月同比转正后，7月再次负增长。7月销售面积和金额环比均“由正转负”，且降幅均超过四成。房企资金来源进一步恶化，1~7月房企到位资金在去年同期下跌25.4%的情况下，今年再跌11.2%。7月70城房价数据也显示，部分城市房价进入下行调整阶段，这是由供求关系决定的。

近期，四川雅安、福建邵武等地在鼓励房企针对特定群体开展商品房团购活动中明确，与房企达成的团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。此举给了房企更灵活的定价空间，有利于当地的库存去化，能够缓解部分房企资金压力，值得其他地方借鉴。

02珠海打响“五折”卖房第一枪？住建部门表态：为市场合理的市场行为

近日，一则“珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪，金湾区某知名楼盘备案价2.8万/㎡，开发商打折卖1.4万-1.5万/㎡”的消息。

今天（23日），据第一财经报道，从珠海金湾区住建局获悉，一名主管房地产交易科室的工作人员在电话中表示，目前，宝龙城项目采取的降价推盘做法为合理的市场行为。在珠海，当地房地产开发商可以每个季度向珠海市住建局申请调整一次新房备案价，调整后，只要售价不低于备案价的八五折，就可以正常办理网签。

据了解，消息所指楼盘为位于珠海金湾区航空新城、由上市房企宝龙地产和雅戈尔置业共同操盘的“金湾·宝龙城”项目（预售证备案名为金湾宝龙广场）。该楼盘项目主要面向刚需客群，房屋面积在68-110平方米左右。2020年，该商品住房项目取得预售证，其中部分在售楼盘预计在明年6月交房。

金湾宝龙城项目效果图

“（开发商）才重新下调备案价不久，最初备案价在2.4万-2.8万/㎡左右，实际销售均价也在2.5万-2.6万/㎡。根据珠海住建局最新的房价备案规则，实际销售价格不得低于备案价的85%。目前，宝龙城这个项目在下调备案价之后，再按照最低折扣85折走，实际售价降到1.5万/㎡左右，对于购房者来说，如果当下买入，相当于每平米净赚1万元。”链家某房产中介22日晚间告诉第一财经记者。

根据珠海住建局官网最新公示信息，7月26日，金湾宝龙广场三期D区域共计196套房源进行调价，调价后备案均价为18967.07元/㎡。三个月前，也即4月3日，D区域已有214套房源的备案价进行调降，由2021年最初的备案均价26889.95元/㎡下调至20804.33元/㎡。

值得注意的是，前述部分房源年内两次下调备案价。以金湾宝龙广场三期D区域1栋1201室为例，该房源总面积为69平米左右，2021年最初备案价为28002.57元/㎡，今年4月下调至21745.32元/㎡，并在7月底降为19783.96元/㎡，仅备案价降幅就达到30％左右。

金湾宝龙城实景，图源：宝龙地产IN珠海

2016年，珠海市发布《关于我市商品房销售价格备案的通知》，要求从当年10月6日起，珠海全市区域内，新建商品房在销售（预售和现楼销售）前，必须办理价格备案，并严格落实 “一套房一标价”。2022年4月，珠海市调整了房价备案规则方案，实际销售价格由此前的不得低于备案价的90%调整为85%；调整备案均价的间隔时间在3个月以上。“比方说，有些人前些年可能花2万多买房，随着后来市场好转，这处房源的备案单价可能升到3万元，开发商也不可能让这些业主去补1万块。”该名工作人员进一步说。他表示，目前，珠海市对于新建商品房备案价每季度上调有比例限制，但对于下调尚无比例限制。近期以来，部分开发商可能存在资金链紧张的问题，希望通过以价换量加速回笼资金或盘活其他区域的楼盘项目。只要基于现行备案规则并经由市住建部门审核通过，即为合规行为。

03

深圳也有商务公寓五折卖房

两地团购优惠不计入备案价跌幅范围

据每经网，8月13日下午，在深圳仁恒深之源项目现场，置业顾问吴磊分别为记者计算了两套约60平方米左右房源的价格，其中中高层这套总价258万元，折合单价约4.3万元/平方米；低层这套总价241万元，折合单价约4.01万元/平方米。而同样的楼层、户型，两年前的价格曾达到7.55万元/平方米。

《每日经济新闻》记者查询深圳市场监督管理局数据了解到，同样面积为60平方米左右的1栋610，在2021年的备案总价为448万元，折合单价约7.55万元/平方米。而现在仅售241万元，单价约4.01万元/平方米，相当于之前备案价的5.3折。

记者了解到，目前深圳的商务公寓市场存在较为明显的滞销情况，有项目开盘4个月仅网签3套，也有项目选择直接大幅降价开卖，甚至还有楼盘开出过高达15%的渠道佣金。

此外，据四川省雅安市经济技术开发区官方网站，8月1日，雅安市经济技术开发区发布“经开区15条”。文件除了在对居民购房给予补贴之外，比较引人瞩目的是针对党政机关、企事业单位职工、医务人员、教师、外来务工人员、三区在外工作人员等群体购买商品房的团购活动，开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

7月6日邵武市发布的《邵武市人民政府关于印发邵武市巩固拓展经济向好的若干政策措施实施细则的通知》也显示，鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房。各级工会积极组织职工团购商品住房，与开发企业达成的优惠价格不计入备案价格跌幅比例范围。鼓励房地产开发企业在二孩三孩家庭、引进人才及特殊人群购买新建商品房住房时，给予特别优惠，优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

04

后续或仍有房企债务违约

经济日报：仍要坚持“房住不炒”

图片来源：视觉中国

8月23日，中央经济大报经济日报刊发《“房住不炒”定位不会改变》的专栏文章，批驳了有人面对当前房地产市场深度调整供求关系发生重大变化，认为“再提‘房住不炒’已不合时宜”的错误认识，重申了“房住不炒”定位仍然要坚持，没有过时。

经济日报表示，有人觉得，“房住不炒”，是针对房价过快上涨时提出来的，当前供求关系发生重大变化，炒房的没那么多了，再提已不合时宜。

经济学家马光远就说过，目前是房地产投资需求最小的时候，这个时候放开，根本不必担心有人炒房，如果有人炒房，那真的是来救房地产的天使。

马光远说得实际上是有一定道理的，一些限制性政策可以适时退出，但他并没有说不用坚持房住不炒，只是有些人利用他的话说没必要再坚持房住不炒了。

经济日报也认为，一些热点城市，供不应求的情况依然存在，一旦炒作房价重来，又可能重走过度依赖房地产的老路，对经济社会发展会产生不利影响。“房住不炒”是促进房地产市场平稳健康发展的一项总原则，不应也不会改变，须长期坚持。

编者认为，坚持房住不炒不是目的，也不是终点，更是一种实现所有人住有所居梦想的底层逻辑。目前释放的积极利好信号与房住不炒绝对不冲突，因为坚持房地产回归居住属性也可以让更多的刚需和改善购房者享受到让利政策。

老百姓不排斥房住不炒，也不排斥适度降价，不是说需要出台有利政策就不用坚持房住不炒，而且坚持房住不炒也可以降价，降价也可以买房。降价不可怕，不降价僵持的市场才更可怕。经济好了，一些有人口、资源和产业支撑的城市楼市不也就好了吗？

来源：中国房地产报、每日经济新闻、证券时报、第一财经、光宇吐楼市等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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